Renégocier avec succès un crédit immobilier
En cas de baisse des taux, un emprunteur peut demander à renégocier le taux fixe de son crédit immobilier en cours. Cette nouvelle condition s’obtient soit auprès de la banque prêteuse, soit auprès d’une autre. Objectif : décrocher un taux meilleur marché pour alléger la mensualité de remboursement, raccourcir la durée du crédit, ou les deux !
Reste qu’une opération de renégociation n’est pas gagnante à tous les coups. Parfois, le jeu n’en vaut pas la chandelle.
Avant de se lancer dans ce genre de démarche, mieux vaut donc mettre tous les atouts de son côté. Voilà comment renégocier malin, sans fausses notes.
Réservé au taux fixe
Seuls les titulaires de prêts à taux fixe sont concernés par un éventuel réexamen des conditions de leur crédit.
Contrairement aux taux révisables qui fluctuent en permanence, ces taux ont été figés à un instant « t ». Ils ne peuvent donc pas bénéficier de la baisse des taux sur les marchés. A contrario, ils sont protégés (car le taux ne bouge pas) en cas de hausse des taux.
Choisir le « bon » moment
Une renégociation n’est envisageable qu’à deux conditions.
- La différence de taux entre celui du prêt initial et celui du nouveau doit être d’au moins 1,5 %, voire 2 %.
- Le prêt en cours doit être « jeune ».
Autrement dit, il ne doit pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée de vie.
Par exemple : un prêt sur 20 ans ne doit pas avoir plus de sept ans d’âge. Pourquoi ces conditions ? Les mensualités payées les premières années sont largement consacrées aux remboursements des intérêts, c’est donc en début de prêt que le gain est appréciable.
Attention : réduire le seul taux du crédit ne suffit pas ! Pour générer une économie significative, mieux vaut disposer de nombreuses années de remboursements devant soi.
Prenons un exemple : réduire de 100 € une mensualité de remboursement d’un crédit dont il reste trois ans à courir fait économiser 3 600 € (100 x 36 mois).
En revanche s’il reste quinze ans à payer, le gain se monte à 18 000 € (100 x 180 mois).
A savoir : selon certains pour que l’opération soit valable il doit rester au moins dix ans de crédit et minimum 50 000 € à rembourser.
Rester dans sa banque
Le premier réflexe consiste à demander à sa banque une révision du taux concédé quelques années plus tôt. À coup sûr, cette dernière ne va guère apprécier cette requête.
Avant de faire toute proposition, le banquier va réexaminer à nouveau votre cas, et passer au crible votre situation financière. La banque accepte ? La révision ne permet pas de décocher un taux « canon », comme si vous veniez d’acheter.
Le nouveau taux s’apparente davantage à un taux intermédiaire, à mi-chemin entre le taux initial et le taux d’appel.
A savoir : rester dans sa banque est plus économique. Dans ce scénario, pas de paiement d’indemnités en cas de remboursement anticipé. Il faudra éventuellement s’acquitter des frais de dossier.
Changer de banque
Votre banque refuse de renégocier votre crédit ? Adressez-vous à un autre établissement. Il rachètera votre prêt en cours et vous en proposera un autre meilleur marché.
Pour décrocher des propositions de rachat, il convient de faire jouer la concurrence en faisant soi-même le tour des banques ou en confiant cette mission à un courtier immobilier.
Pour que la renégociation soit payante, le gain engendré doit au moins couvrir l’ensemble des frais générés par la mise en place du nouveau prêt. Et ils sont nombreux !
Prévoir une cascade de frais « annexes »
Changer de banque et de crédit génère des frais :
* L’indemnité en cas de remboursement anticipé : impossible d’échapper au paiement des indemnités en cas de remboursement anticipé qui représentent six mois d’intérêts plafonnés à 3 % maximum du capital restant dû.
* Le coût d’un changement de garantie financière : un changement de banque obligera toujours à interrompre la garantie financière (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) de l’ancien prêt pour en souscrire une autre liée au nouveau crédit qui démarre.
Par exemple : dans le cas d’une hypothèque ou d’un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), les frais de mainlevée oscillent entre 0,5 et 1 % du montant du prêt, auxquels s’ajoute une nouvelle prise d’hypothèque qui coûte environ 2 % du montant du prêt. Le prix à payer est moindre pour une caution, mais cette dépense consécutive au rachat d’un prêt mérite d’être prise en considération.
* Les frais de dossier : il faut presque toujours s’acquitter de frais de dossier facturés par la nouvelle banque ou par le courtier immobilier. Négociables, ces derniers alourdissent le coût total du crédit.